12 marca 2019 Wrocław, Polska

Remont kamienicy - od czego zacząć? | #1


Jak się zabrać za remont kamienicy? Ile to wszystko kosztuje? Jeśli temat Was przeraża, oto nadciąga ratunek. Przed Wami pierwszy odcinek "książki z przepisami" na renowację kamienicy. Tej, w której mieszkacie, tamtej obok i z naprzeciwka. I tej, którą mijacie w drodze do pracy. Warunek konieczny - otwarta głowa do zmian!


Pomysł na ten cykl pojawił się w trakcie rozmowy z Grześkiem, którego mieszkanie w kamienicy pokochaliście od razu :) Grzesiek jest prezesem wspólnoty, więc od A do Z przeszedł sprawy organizacyjne związane z remontem. Co więcej, szykuje się na kolejne.

Stąd zamiast główkować, czas wziąć sprawy w swoje ręce. Skoro tak wszyscy kamienicami żyjemy i chcemy, by przetrwały w pięknie - to nie pozostaje nic innego, jak zabrać się do pracy. Koniec z wymówkami!


Kasia Kwiecień: Wygląda na to, że mamy kamienicę do remontu - co robić?


Grzegorz Porzucek: Najpierw muszą się pojawić osoby, które też chcą tego remontu, czyli ci, którzy mają udziały we wspólnocie (w tym także Gmina za swoje lokale). W końcu to oni muszą za to zapłacić.

A jak się z tymi ludźmi dogadać? Przecież każdy może mieć inną sytuację i perspektywę.


Żeby zyskać poparcie ludzi, trzeba swoje “wychodzić”. Negocjować ;) Poznać sąsiadów, ich potrzeby, nastawienie do zmian. Oczywiście, w kamienicy zdarzą się ludzie niezamożni. Oni nie mają wyboru. Najczęściej zajmują mniejsze mieszkania, więc stosunkowo mniejsze wydatki ich dosięgną, bo koszty są rozkładane proporcjonalne. Jeżeli niezamożny człowiek ma duże mieszkanie, to zazwyczaj jest ono komunalne, a więc to miasto partycypuje w należnościach.

Z moich obserwacji i doświadczeń wynika, że ludzie chcą remontu, chcą żyć w fajnym miejscu. Lepiej mieszkać w czymś ładnym niż brzydkim.

Jak wygląda w takim razie organizowanie się mieszkańców kamienicy? Umawiasz spotkanie? Rozmawiasz z każdym osobno?


Rozmawiamy indywidualnie. Inaczej z kimś, kto lubi sztukę (wartość wizualna) czy z osobą, która ma największy metraż (koszt remontu będzie dla niej największy, co wynika z Ustawy o własności lokali). Trzeba zidentyfikować problemy i obawy ludzi, i po prostu zastanowić się, jak je rozwiązać.

Nie ma złotego środka, który można przyłożyć jako gotowe rozwiązanie do każdej kamienicy. A co dalej, gdy już jesteśmy dogadani?


Jest dogadane - musimy działać! W międzyczasie trzeba przygotować zakres remontu. Zastanowić się nad tym porządnie, tym bardziej, że na pierwszy rzut oka nie wszystko widać. Elewację i klatkę może tak, okna też, ale dach nie zawsze przecieka. A to, że nie przecieka, nie oznacza, że nie trzeba go naprawić. Najgorzej byłoby zrobić duży remont, po czym ten dach zacząłby przeciekać i psuć rzeczy, które są zrobione.

Poza tym, kierując się logiką - np. pracując nad klatką schodową, warto najpierw wymienić  instalacje: elektrykę, media, wentylację, potem okna i w następnej kolejności zabrać się za nią. Co więcej, pomyśleć o tym, by schować kable i dodać monitoring, który nie jest dużym kosztem. A na przyszłość wziąć pod uwagę sytuację, gdy ktoś np. będzie chciał zmienić operatora i przygotować pod to rozwiązania. Żeby się potem nie okazało, że Mariusz spod 4, tydzień po remoncie, jednak chce mieć Canal+, więc przychodzi pan z ogromną wiertarką i - niszczy to, co zrobiliśmy ;) I właśnie pod to robi się szachty telekomunikacyjne. Na każdym piętrze tworzy się skrzynkę w ścianie, od której prowadzone są rury pod ewentualne kable do mieszkań. W naszej kamienicy są 3 (bo mamy trzech operatorów). Same skrzynki są połączone między piętrami większymi rurami, w których pod tynkiem są główne kable operatora. W ten sposób, gdy ktoś chce sobie zmienić operatora to przychodzi pan fachowiec, przeciąga swój kabel od skrzynki do mieszkania w rurce i gotowe.


Skoro jesteśmy przy tym punkcie - kolejność!


Tak w biurokracji, jak i po prostu w samym remoncie. Zaczynamy od tego, co robimy i tutaj warto skonsultować się z inspektorem budowlanym (To należy do jego obowiązków. Może się do nich przykładać, ale nie musi, więc lepiej zaznajomić się z tematem lub skonsultować z niezależnym specjalistą.), później kosztorys z uwzględnieniem kosztu i zakresu projektu, następnie uchwała wspólnoty. 

Uchwała remontowa przedstawia zakres i koszt w wartościach inwestorskich, które ulegną zmianie. Zawsze są wyższe niż ostateczne wydatki. W naszym przypadku uchwała obejmowała wartość 800 tys. zł, a koszt remontu wyniósł 550 tys.  Choć, nie wiem, jak to teraz wygląda na rynku budowlanym ;) Gdy mamy uchwałę remontową, właściwie jesteśmy w domu. Wszyscy sąsiedzi i gmina wiedzą, że będzie się działo.

Właściwie, wracając do początku, to mamy tu do wyboru dwie ścieżki.

  • Pierwsza: robimy projekt, więc potrzebujemy uchwałę - bo to koszt. W projekcie jest już kosztorys, więc na tym kończymy temat.
  • Druga: nie trzeba projektu, więc inspektor robi kosztorys i gotowe. Potem wszystkie kosztorysy łączy się w uchwałę remontowo-kredytową, w której znajdują się dokładne informacje, co robimy i z czego to finansujemy. Jeśli wszyscy się podpiszą, to mamy zielone światło i przystępujemy do dalszych kroków.

Właśnie - jak się mają sprawy z finansowaniem?


Jest coś na funduszu remontowym? Możemy to wykorzystać. Jeżeli nic nie ma, to proporcjonalnie  do kosztów kredytu zwiększana jest składka na fundusz. Przy założeniu, że bierzemy kredyt :) Tutaj warto podkreślić kilka podstawowych spraw. Pierwsza jest taka, że to nie jest kredyt na hipotekę. Zabezpieczenie banku stanowi opłata dwukrotności raty kredytu. A druga, że Gmina nie płaci funduszu remontowego, tylko całość swojej kwoty, gdy rozliczany jest remont.

Gdy mieszkańcy płacą gotówką, to w ogóle nie ma problemu. Są też takie wspólnoty, które zbierają na remont do końca świata i on nigdy się nie wydarza.

Zapominają, że tam żyją.


A koszty rosną. I przez kolejne 20 lat mogą na ten remont nie uzbierać.

Powróćmy jeszcze do administracyjnych i formalnych spraw. Kiedy, co i jak wcześnie musimy zacząć załatwiać?


Trudno to tak jednoznacznie określić, bo to nie jest moja praca na 8 godzin ;) Opowiem, jak to wyglądało w przypadku kamienicy, w której mieszkam. Generalnie papierów jest dużo. Wynika to z tego, że na każdy element, który przekracza 3 tys. złotych potrzebna jest uchwała właścicieli. Więc gdy przychodziłem do sąsiadów i mówiłem - robimy dach - robiliśmy uchwałę. I tak z każdą sprawą po kolei. Gdybym teraz do tego usiadł, to postawiłbym na to, by wszystko ująć razem, a więc ogarnąć to tak naprawdę jedną uchwałą. Odwiedziłbym sąsiadów tylko raz, a nie siedem razy ;)
Na wszystko potrzeba uchwały!

Część wspólnot zapewne decyduje się na jakiś fragment robót, a część działa od A do Z, od dachu, do piwnic. Jaka jest tutaj kolejność?


Buduje się od fundamentów w górę, a remontuje na odwrót ;) Zaczynamy od dachu. Instalacje wewnątrz, czyli piony, elektrykę, gaz robimy zanim zaczniemy działać z klatką schodową. Elewacje są w zasadzie niezależne. Generalnie wykończeniowe sprawy są na końcu. Radzę jednak zabrać się za remont całościowo.


Do wszystkiego byli wynajęci inni ludzie?


Elewację i izolacje fundamentów robiła jedna firma, a resztę inne firmy. Każda z rzeczy wymagała przetargu.

A czy pojawiały się jakieś pytania / wątpliwości / problemy ze strony mieszkańców?


Na szczęście nie - wszyscy chcieliśmy tego remontu. Wiadomo, że tematem zawsze są kwestie finansowe, a później to już czas - "kiedy ten remont się skończy, ile jeszcze potrwa". Ale właściwie wszystko przeszło bezproblemowo.

Jak długo łącznie trwał Wasz remont?


Zacząłem go załatwiać w czerwcu 2015, a skończył się we wrześniu 2018. Same prace trwały około 1,5 roku.

Co Wam zajęło najwięcej czasu?


Na pewno przetargi na wykonawców. Na rynku budowlanym i nieruchomości dużo się dzieje, więc firmy niekoniecznie chcą działać w starszym budownictwie. Gdy ludzie mieszkają w budynku, w którym trwa remont zawsze może się coś zdarzyć ;) Pożar, wypadek, nieprzewidziane akcje. U nas na przykład w trakcie skuwania tynku robotnikowi wpadł młotek przez okno. Na szczęście nic się nie stało :) A gdy pracowali nad wentylacją, to nie zabezpieczyli wszystkiego, jak trzeba i na drugim piętrze do mieszkania wpadła sadza z pozostałych trzech pięter.

A znam też takie przypadki kamienic, w których zaniechano remontów, bo żadna firma nie chciała się podjąć tych zleceń.

Co się wtedy dzieje? Czekają? Przetarg jest unieważniony?


Bywa różnie, ale zazwyczaj szukają, aż zorganizują sobie wykonawców. Można rozejrzeć się na wschodniej ścianie naszego kraju, bo tam nie ma aż tylu inwestycji. Problem jest taki, że zarządcy nie chce się tym zajmować. To nie jest w jego interesie, przecież, gdy znajdzie się ekipa, to będzie miał więcej zadań. A tak, to po prostu wstawi ogłoszenie na swoją stronę www i czeka na efekt. A to w interesie wspólnoty leży znalezienie dobrego wykonawcy.

Czyli w zasadzie prezesa wspólnoty?


W naszym przypadku w dużej mierze tak, ale to zawsze w jakiś sposób praca zespołowa. Na pewno, im więcej osób, tym trudniej się dogadać, a decyzyjność bywa rozproszona.

Radziłem się sąsiadki np. jak wybierałem kolory. Debatowaliśmy nad odcieniami szarości ;)


Okej, w takim razie mamy plan, przetarg i formalności za sobą. Remont kamienicy niebawem rusza. Jak się przygotować?


Oprócz siebie i pracowników przy remoncie, trzeba przygotować też sąsiadów w kamienicy obok! Jak jest budowa to wszędzie jest kurz, pył, bałagan. Niechcący może się coś rozwalić. Dlatego, lepiej uprzedzić też ich, żeby się nie skarżyli i nie mieli pretensji.

A potem to już tylko przecięcie wstęgi i świętowanie z prosecco?


Prawie ;) Mnóstwo rzeczy jest do przygotowania. Oprócz tego, radzę uzbroić się w wiedzę budowlaną, żyć dobrze ze swoim zarządcą i inspektorem budowlanym oraz innymi inspektorami od zarządcy (specjaliści m.in. elektryk czy spece z sekcji wod.-kan.). Właśnie - przede wszystkim znać swoje prawa - pamiętać, że to zarządca pracuje dla ciebie. Do tego podstawowa znajomość umów. Oczywiście to zarządca podpisuje wszystko i za to odpowiada, ale lepiej mieć tego świadomość.

Tak naprawdę w internecie jest wszystko. Wystarczy tylko chcieć.

Czego musimy w takim razie na co dzień przypilnować? Gdy remont już trwa?


Wszystkiego! Robić zdjęcia, kontrolować non stop. Większość firm niestety nie przykłada się, delikatnie mówiąc. Gdybym ich nie sprawdzał, gdybym się do tego remontu nie przygotował, nie uzbroił w wiedzę i stanowczość, to nie wiem, jak by to wyglądało. Zarządca tego nie zrobi, inni mieszkańcy raczej wyrywkowo, z resztą każdy ma swoje zajęcia. A trzeba znaleźć czas, żeby wejść na rusztowanie, fotografować drobiazgi, zadawać trudne pytania. Muszą wiedzieć, że ktoś tego pilnuje.

klatka schodowa po remoncie

kamienica przed remontem

w trakcie prac

w trakcie remontu

kamienica w remoncie

Żeby dopilnować remontu, trzeba czasem wejść na rusztowanie ;)

Jak już przy tym jesteśmy. Sprawdzasz wykonanie ekipy. Co wymagało najpilniejszego doglądania?


U nas akurat klatka. Ekipa była nieudana, a klatka jest najbardziej widoczna. Z resztą na bieżąco sąsiedzi przechodząc tamtędy widzieli niedoróbki.

Czy zdarzyło się w takim razie, że np. wychodzisz rano, wracasz popołudniu, a tam coś wygląda całkiem inaczej niż było założone?


Trochę rzeczy było do poprawki, ale nic wielkiego. Najbardziej przy klatce, ale to wiesz, kwestie kosmetyczne - estetyki. Niektórzy mają duży bufor błędu np. w temacie tego, co to znaczy, że coś jest pomalowane lub nie ;)

Przejdźmy zatem do estetyki. W Polsce mamy z tym problem. Z jednej strony są mieszkańcy, którym zazwyczaj tego poczucia brak, a z drugiej spece na budowie, którzy może powinni je mieć, ale to raczej towar deficytowy ;)


Najlepiej na etapie projektu tego dopilnować. Przygotowując nasz remont tego nie zawarłem, bo w ferworze prac np. kolory były ostatnią rzeczą, o której myślałem. Teraz już wiem, że powinny być ustalone jeszcze przed podpisaniem umowy. Wtedy nie gadasz z przysłowiowym Januszem o tym, że robimy szare, bo on nie musi wiedzieć, o jakie konkretnie szare chodzi. Warto od razu w umowie zapisać, który szary z palety RAL* ma być użyty. Trzeba się nad takimi rzeczami zastanowić, a nie jest to wiedza tajemna ;)

No i przez to nie pojawiają się potem pomysły z kosmosu, jak np. koncepcja groszkowej klatki u nas, która na szczęście została szybko zarzucona ;) Tego typu barwy nigdy wcześniej nie pojawiały się w historii budynku, nie są dla niego naturalne. Poza tym, nie nawiązują też do współczesnych trendów we wzornictwie. Dlatego właśnie, wybierając kolorystykę, musimy przyjrzeć się zarówno przeszłości budynku i najlepiej założeniom jego projektantów, a w dalszej części temu, co ponadczasowe lub zgodne z obecnymi tendencjami w architektonicznej i wnętrzarskiej modzie.


A oglądałeś inne realizacje? Skąd pomysł na projekt renowacji Waszej kamienicy?


Wydaje mi się, że mam dobre podejście do estetyki. Schody są drewniane, a to, co naturalne dobrze się sprawdza. Klatka w szarościach, więc nie trzeba kombinować. Elewację z tyłu zrobiliśmy szarą, żeby była spójna z kamienicą sąsiadów. Co do frontu - projektant zaproponował głupie kolory, a gdy to się okazało, byliśmy w trakcie remontu. Wtedy musieliśmy się wybrać do pani konserwator i je zmienić. Jeśli dobrze pamiętam, dół miał być pomarańczowy, a góra brązowa. Wyglądało to fatalnie.

Usiedliśmy wspólnie z sąsiadką, która jest po historii sztuki i ustaliliśmy, że nasza kamienica budowana była w stylu manieryzmu północnego - renesansu północy, czyli połączenia cegły i naturalnego kamienia. Utwierdziło nas to w przekonaniu, że nie możemy pozostać przy tym, co jest w projekcie i musieliśmy przekonać do zmiany konserwator. Zaproponowałem kilka wariantów i się dogadaliśmy. Ale to trochę wydłużyło cały proces remontu elewacji.

Inne ustalenia też powstawały za jej zgodą?


Ktoś z zespołu konserwatorskiego podpisuje dokumenty. Czy to jest zgodne z prawdą historyczną? Chciałbym wierzyć, że tak. Czy estetyczne? Czasem.


Na koniec powiedz jeszcze, co można zepsuć?


Wszystko! Każdy, kto robił remont, żałuje, że czegoś nie zrobił inaczej. Kilku rzeczy nie uwzględniliśmy, a mogliśmy, np. piwnice. Do tego detale, o których się nie myśli, jak np. silikonowanie listw przypodłogowych, co warto mieć, bo wygląda estetycznie. Bardziej przyłożyłbym się do projektów. Dodał może kamerę na strych.


Tom Cruise ma swoje Mission Impossible, a Nike powtarza nam mantrę Just do it. Wręcz otaczamy się kultem działania. A lokalni life coache z podwórka, mieszkania nr 2 i budynku obok prześcigają się w wyrafinowanej argumentacji, czemu remont jest za drogi, zbyt czasochłonny, dlaczego nie da się go przeprowadzić. Gdyby zebrać wszystkie bolączki możnaby pewnie obkleić nimi połowę Sky Towera ;)  A kamienice? Kamienice pozostawione były, są i w wielu przypadkach nadal będą sobie. Chyba, że... zareagujesz. Wykonasz pierwszy krok, porozmawiasz z sąsiadami, zadzwonisz do administracji. Znajdziesz powód. Do zmiany i budowania związku z przestrzenią - tą bliską, w której tworzysz swój dom (TWÓJ, niczyj inny!), swojej kamienicy, wreszcie dzielnicy i miasta (podobno Wrocławianie są dumni z bycia jego mieszkańcami). Zaczniesz działać - jeśli nie z pobudek społecznych, to dla własnej satysfakcji i potrzeb, nawet tych całkiem egoistycznych (ale równocześnie podstawowych!), by było wygodnie, miło i ładnie. Tylko i aż tyle!



* RAL - najczęściej stosowany m.in. w budownictwie system oznaczania kolorów.


Ten wstępny tekst to początek serii, w której przybliżmy sprawy związane z remontem kamienicy.


Czym się zajmiemy?

  • poznamy zadania i role wspólnoty
  • zbierzemy najważniejsze kwestie dot. formalności
  • rozłożymy kosztorys na czynniki pierwsze
  • nie zabraknie oczywiście projektu i przetargów
  • aż dotrzemy do sedna, czyli tego, jak zrobić remont poszczególnych elementów, żebyśmy żyli pięknie i wygodnie, czyli: od dachu, przez elewację, instalacje, klatkę itd.
  • na koniec weźmiemy pod lupę odbiory.


------
Jeśli nurtują Was jakieś konkretne kwestie, macie pytania albo temat, który szczególnie leży Wam na sercach - nie wahajcie się. To jest dobry moment na to, żeby podzielić się nimi w komentarzach lub mailu: zyciewkamienicy@gmail.com.
-----

Nad serią czuwają:

Grzesiek swoim doświadczeniem dzieli się z wszystkimi, którym bliski jest dobry los kamienic. Najpierw przebrnął przez generalne odrestaurowanie swojego mieszkania w pięknym stylu, a potem zabrał się za remont kamienicy. Z sukcesem! Teraz połączyliśmy siły, żeby krok po kroku pokazać Wam, jak się do tego zabrać!

Grzesiek Porzucek

Na co dzień tworzę gry komputerowe i jestem prezesem wspólnoty mieszkaniowej. Kiedyś chciałem zostać piłkarzem, dziś w ramach wolnego czasu i hobby jestem budowlańcem amatorem. Moja miłość do kamienic i architektury wzięła się z zainteresowania historią najnowszą, w tym historią naszego miasta. W przerwach między książkami historycznymi i naprawianiem okolicy jeżdzę na rowerze, gram w siatkówkę i szukam nowych rzeczy do zrobienia.

Więcej: instagram


No i ja: zadaję pytania trudne, o których nie pomyśleliście i te całkiem proste, których wstydzilibyście się zadać. Już moja w tym głowa, by wszystko było czytelne. W kamienicowym szaleństwie zbieram najpotrzebniejsze informacje i dzielę się nimi z Wami, przy okazji pokazując super wzorce do naśladowania!

Kasia Kwiecień

Poza kamienicami, nagrywam podcast Myśli Zebrane, piszę o modzie, robię strategie i branding dla marek. Sercem vintage pracuję w realiach digital. W wolnych chwilach szukam skarbów na targach staroci, kolekcjonuję oldschoolowe czasopisma, a książki pochłaniam kilogramami i terabajtami. Podróże łączę z koncertami i oglądaniem meczy reprezentacji Polski w siatkówce. Uwielbiam jeść i nie ruszam się nigdzie bez kalendarza ;)

Więcej: instagram

Prześlij komentarz

Instagram @mieszkaniewkamienicy

© Mieszkanie w kamienicy. Design by FCD.