18 sierpnia 2018

Co wpływa na cenę mieszkania w kamienicy?



Poniekąd ten temat wiąże się z tym, o czym pisałam już w artykule, czym się kierować przy wyborze mieszkania w kamienicy, ale postarałam się zebrać wszystkie czynniki, które wpływają na cenę mieszkania. Uwaga: część elementów dotyczy zakupu mieszkania w ogóle (a tym bardziej z rynku wtórnego). Szykujcie notesy!


1. Lokalizacja

W sensie miasto. Ostatnio przyjaciółka powiedziała mi, w jakiej cenie są mieszkania w Poznaniu - i moja pierwsza myśl była taka - ojej, to w cenie wrocławskiego można tam kupić dwa i to większe.
Oczywiście to swego rodzaju generalizowanie, ale faktycznie różnice w cenie między dużymi miastami potrafią być ogromne (nie wspominając już o kwotach przy małych miejscowościach). Dlatego, naprawdę przemyślcie sobie swój tryb życia i plan na najbliższe kilka lat.

Przykładowo, nawet jeśli okaże się, że chcecie się przeprowadzić, to np. we Wrocławiu przy Placu Grunwaldzkim nie będzie problemem wynająć swoje mieszkanie i spłacać z najmu kredyt lub po prostu na nim zarabiać.

Z tego co czytałam, najdroższe miasta to Warszawa, Kraków i Wrocław. Za kawalerkę na Starym Mieście w Krakowie można zapłacić nawet ponad 400 tys. złotych! To ok. 12 tys. za m2. Więcej można przeczytać tutaj >>

Generalnie, w tych największych miastach, w dobrej lokalizacji, trzeba się liczyć z kosztami średnio od 7 do nawet 18 tys. za m2.

2. Lokalizacja w danym miejscu

I tutaj mamy kolejny szereg czynników.

Pierwsze z brzegu - opinia dzielnicy i najbliższa okolica. Każde miasto ma swoje "trójkąty bermudzkie" i nieciekawe zakamarki. We Wrocławiu za takie uchodzą pewne obszary Nadodrza i Środmieścia, ale to kwestia kilku wybranych ulic, a nie całej dzielnicy. Jedne z najdroższych mieszkań z kolei (także z uwagi na cechy, które opisuję poniżej) znajdują się od Placu Grunwaldzkiego do Hali Stulecia. I w tych pięknie odrestaurowanych kamienicach, którymi zajął się inwestor ;)

Mieszkania w ścisłym centrum (okolice rynku i jego promieniste ulice) zazwyczaj cenią się bardzo wysoko.

Do tego bliskość komunikacji miejskiej, punktów typu szkoła lub przedszkole, park czy sklepy. Poza tym liczy się też miejsce do parkowania (oczywiście w przeciwieństwie do deweloperki nie jest gwarantowane), więc trzeba liczyć na łut szczęścia lub wykupić miejsce parkingowe od miasta płacąc roczną opłatę. Nie mam pojęcia, jak jest w innych miastach, ale w części na pewno są specjalne strefy z wjazdem tylko dla mieszkańców.

Sprawy budowalne a cena mieszkania w kamienicy


3. Stan budynku

Jak wyżej - również cała lista sprawunków.

  • rok budowy (tutaj w grę wchodzi też kwestia konserwatora zabytków - jeśli budynek jest objęty ochroną, to z jednej strony może liczyć na specjalne względy, a z drugiej - niemal każdy remont wymaga zgody konserwatora),
  • wykonane przez wspólnotę remonty
  • czy w ogóle jest wspólnota, czy może miasto rządzi i dzieli albo prywatny właściciel (to jest istotne w kwestii przyszłych uchwał, remontów i innych rozporządzeń)
Wnioski: jeżeli budynek dawno nie był remontowany, a większość mieszkań jest komunalnych, mniej własnościowych, to wartość takiego mieszkania na rynku jest niższa. 

Jedna z wrocławskich kamienic nieopodal słynnej lodziarni "Lody Roma".



4. Mieszkanie

W kwestii samego mieszkania na pewno część elementów może podlegać negocjacji ceny. Jeśli nie jesteście ekspertami, a działacie sami, bądź z agentem nieruchomości, którego nie do końca jesteście pewni - zaproście na oglądanie mieszkania fachowca: elektryka i speca od gazu oraz wody. Niech rzucą okiem na instalacje. Oczywiście, jeśli jest na to czas. Faktycznie jest tak, że wiele mieszkań ma sporo chętnych. A w obrocie pozostają te, którymi z jakichś przyczyn, jednak nikt się nie interesuje bądź oglądający są do nich nieprzekonani (może to być np. kwestia ceny, a nie tego, że coś z mieszkaniem jest nie tak).

Pod uwagę w kwestii ceny trzeba wziąć:

  • piętro (najbardziej poszukiwane są mieszkania na 1-2 piętrze, czasem też na parterze - zależy czy M mieści się od ruchliwej ulicy, czy od podwórka),
  • metraż, 
  • stan i wymagany remont,
  • stan instalacji elektrycznej,
  • balkon,
  • dostęp do piwnicy,
  • a także na którą stronę świata skierowane jest mieszkanie (te mniej nasłonecznione są często trochę tańsze).

Każdy większy remont, który uwzględnia wymianę podstawowych rzeczy w mieszkaniu, tj. np. instalacji czy ogrzewania - może być przedmiotem negocjacji ceny.

5. Sprzęty w mieszkaniu


Jeżeli właściciel sprzedaje mieszkanie z wyposażeniem - cena może wzrosnąć. Mieszkanie w kamienicy po remoncie na pewno będzie wycenione dużo wyżej - dlatego, że ktoś poświęcił już czas i pieniądze na to, aby doprowadzić je do stanu użyteczności.

Weźcie pod uwagę, że nawet jeśli nie podobają się wam pewne rozwiązania - zwyczajnie są nowe. Więc jeśli działają, nie wpływają na obniżenie ceny.

W zależności od punktu 12 (poniżej) oryginalne meble również kształtują wartość mieszkania.

Kamienice we Wrocławiu, które wymagają remontu, ale w takiej wersji też mają swój klimat. Na rogu znajduje się pyszna kawiarnia - Rozrusznik.


6. Oryginalne elementy


I tutaj na dwoje babka wróżyła.
Z jednej strony mogłą drastycznie wpłynąć na podwyższenie ceny mieszkania. Kilkudziesięcioletnie drzwi, zdobione stiuki, zachowane oryginalne okna, poniemiecka (a może pruska?) cegła, drewniane podłogi, które przeżyły już dwie wojny czy kafle, których nie znajdziecie już nigdzie indziej mogą spowodować, że cena mieszkania w kamienicy będzie wyższa o kilkadziesiąt tysięcy. Ale - wszystko zależy od tego, w jakim są stanie i czy da się odzyskać ich dawny blask. Jeżeli przez lata zaniedbań podłoga jest do wyrzucenia, okna trzeba wstawić nowe, bo rachunki za ogrzewanie zimą sięgają kilku tysięcy złotych (do ogrzania jest przecież wysokie na 3,5 lub nawet 4m lokum!), a dodatkowo zrobić łazienkę i niestety skuć kafelki, po to by poprowadzić instalację - cena raczej spada niż rośnie.

Jestem zdania, że kamienica to odpowiedni klimat i oryginalne elementy są bardzo pożądane - nawet jeśli do idealnego stanu im daleko.

Cena mieszkania w kamienicy - finanse!


7. Opłaty w mieszkaniu


Tak jest! Na ostatecznę cenę nieruchomości mają też wpływ opłaty stałe, czyli czynsz, prąd, gaz, woda, to czy ogrzewanie jest miejskie.

8. Prowizja agencji nieruchomości


Jeśli szukacie mieszkania na własną rękę - unikacie tej opłaty. W przypadku współpracy z agencją, musicie liczyć się z prowizją (może być rozłożona np. na dwie raty - przypodpisaniu umowy przedwstępnej i przy podpisaniu już umowy właściwej). Prowizja wynosi kilka procent (myślę, że zazwyczaj od 1-3,5%, ale nie jestem ekspertem w tej kwestii).

Jedna z klatek schodowych w Krakowie. Co ciekawe, część klatki jest ogólnodsotępna, a część (wyżej, gdy wyjdzie się po schodach) jest zabezpieczona jeszcze jednym domofonem i kutą bramą.


9. Opłaty formalne


Coś sporego, na co musicie się przygotować, jeśli bierzecie mieszkanie z drugiej ręki.
Jedną z nich jest PCC, czyli podatek w wysokości 2%, który opłacimy u notariusza. Liczy się to od wartości rynkowej rzeczy lub prawa majątkowego. Tego nie da się negocjować! Lepiej nie zaniżajcie sztucznie wartości, bo tak czy inaczej może pojawić się rzeczoznawca z banku, w którym bierzecie kredyt lub kontroler z urzędu skarbowego i wykazać, że robicie machlojki przy podatkach, czyli (uwaga, chwila grozy) okradacie państwo.

Dodatkowo kosztem jest ustanowienie hipoteki, taksa notarialna, założenie księgi wieczystej, jeśli wcześniej jej nie było, wpis prawa własności i ewentualne inne potrzebne opłaty, w tym wynagrodzenie doradcy finansowego, jeśli korzystacie z jego usług.

10. Sytuacja finansowa sprzedającego


I tutaj drodzy moi - samo życie (pamiętacie ten serial??). Może się zdarzyć tak, że sprzedającemu zależy na ekspresowej sprzedaży, dlatego poszukuje konkretnego inwestora z gotówką w ręku. Może się zdarzyć, że ma długi, inne zobowiązania, dlatego transakcję chce wykonać w określonym czasie. I tutaj jesteśmy w sytuacji, kto pierwszy ten lepszy. Tego nie jesteśmy w stanie przewidzieć, ale, jak w życiu różnie bywa.

11. Konkurencja (?) a raczej zapotrzebowanie na rynku


Według zeszłoroczynych danych Domiporta.pl, 4 lata temu na rynku wtórnym średnio 6% kupujących było zainteresowanych zakupem mieszkania w kamienicy, a obecnie jest to 15%. Poza osobami, które uwielbiają kamieniczny klimat, wśród nich jest ogrom inwestorów, którzy chcą kupić lokum w korzystnej cenie, wyremontować i sprzedaż drożej. Inną grupą są inwestorzy, którym zależy na dobrym punkcie lokalizacyjnym (a w takim położeniu zazwyczaj są kamienice) i długoterminowym wynajmie studentom bądź krótkoterminowym wynajmie przez platformy takie jak airbnb.

Jako ostatni punkt dodam jeszcze...

12. Świadomość sprzedającego


Poniekąd kwestia szczęścia, poniekąd moralności (empatii?). Nie każdy sprzedający ma świadomość wartości rynkowej nieruchomości. Cena mieszkania w kamienicy może być wtedy mocno zaniżona, bo komuś wydaje się, że sprzedaje stare, bezużyteczne lokum, w które trzeba zainwestować ogromne pieniądze, aby móc w nim zamieszkać.

Takie osoby nie sprawdzą wcześniej, ile średnio kosztuje nieruchomość o podobnych do nich parametrach. Mogą też być w potrzebie - konkretnej kwoty gotówki - na inne cele i stąd zafiksują się na tym, żeby rachunek się zgadzał.

To działa też w drugą stronę - jeśli ktoś jest bardzo dobrze zorientowany i przeczuwa, że ceny mieszkań w kamienicach drastycznie rosną - będzie się trzymać swojej kwoty i ani myśli jej negocjować. Brnie w to, że znajdzie się kupiec za daną cenę.

Dodalibyście coś jeszcze do mojej listy? 

Kamienice w Krakowie. Zdjęcie zrobiła Marta Gutsche >>


6 komentarzy

  1. Jak zwykle bardzo przydatny tekst - podsyłam koleżankom, które pytają o to, na co zwracałam uwagę. :)

    OdpowiedzUsuń
  2. Sąsiedzi - trzeba zwrócić uwagę na sąsiadów. Oraz sprawdzić, czy w mieszkaniu były wcześniej zarejestrowane działalności gospodarcze oraz jakie działalności mieszczą się pod danym adresem. A w kamienicach, wbrew pozorom, może być naprawdę wszystko :).

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Pełna zgoda - sąsiedzi najbliżej, ci nad, i mieszkańcy pod ;)
      Jeśli jest taka opcja - sprawdzić koniecznie :)

      Zgadza się - w kamienicach jest wszystko!

      Usuń
  3. Ale poruszyłaś temat rzekę :)
    W Poznaniu rzeczywiscie jest taniej, gdy porównuję ceny z koleżanką stamtąd, to az trochę zazdrośc ;)
    We Wrocławiu jest sporo kamienic czynszowych, w których mieszkania są mniej reprezentacyjne niż w tych bogatszych - wysokośc ok 2.90m, balkony rzadziej wystepują, mniejsze pomieszczenia, proste piece, mniej zdobień - co wpływa na ich niższą cenę, ale tez większe zagęszczenie mieszkan komunalnych.
    Sąsiedzi mają spore znaczenie, dobrze się zorientowac, czy ci nad nami nie mają skłonności do zalewania mieszkania, w zasadzie dobrze jest nie mieszkać pod lokatorami komunałki, którzy o swoje mieszkanie nie dbają. Zarejestrowane działalności/dawni lokatorzy i ich korespondencja, to potrafi zapychac skrzynkę ;)
    My szukając mocno zwracaliśmy uwage na :
    - konstrukcje stropów (przy drewnianych moze być konieczność wymiany belek. Kojarze trzy przypadki znajomych, gdy trwalo to w efekcie...2 lata); -konstrukcje ścian - zalezało nam na odkrytej cegle, więc staralismy się dowiedziec jak to wygląda w innych lokalach w budynku, jakie były zniszczenia wojenne. Znaczenie mają też ściany działowe - czasem trzeba je postawic na nowo, by poprowadzić instalacje (gdy sa np gipsowe albo z dwóch warstw desek);
    - czy nie jest planowana zmiana pionów kanalizacyjnych lub poprowadzenie ogrzewania centralnego za kilka lat. Wiąże się to ze sporymi zniszczeniami w , a nie raz ze zmianą instalacji ogrzewania w mieszkaniu. Tym twoim świezo kupionym i wyremontowanym z pieknymi płytkami w łazince, ktore zostaną skute przy pionach ;)
    - mozliwości przebudowy - lokalizacja pionów wodnych, wolne kominy, układ okien pozwalający na inny podział pomieszczeń;
    - absolutnie nie w rejestrze zabytków. Chociaz we Wroclawiu akurat jest dobra wspólpraca z konserwatorami, ale to zawsze ogranicza i przedłuża - np trudniej zmienić układ pomieszczeń czy przenieśc kuchnię.

    Po obejrzeniu kilku mieszkań przez agentów nieruchomości (i powszechnej prowizji 3,5%!), ktorzy nie potrafili powiedziec nic technicznego o mieszkaniu i krecili nosem na nasze próby mierzenia lokalu pod kątem przebudowy, zaczęlismy sami szukac i doszliśmy do wprawy pozwalającej nam wyciągnąc maksimum informacji bez oglądania lokalu (lokalizacje, strony swiata, budynek, piętro, spółdzielnie/wspólnote, remonty przeprowadzone i planowane, stan własności lokali), więc nawet nie jeździliśmy na wiele. Ostatecznie kupilismy takie, ktore mialo trzy beznadziejne ciemne zdjęcia na olx ;)

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Otóż to!
      Sąsiedzi nad szczególnie istotni w przypadku ewentualnego zalania czy innych dziwnych spraw.
      Ze ścianami u mnie akurat nie było problemu, ale faktycznie, tym się trzeba zająć - szczególnie jeśli chce się zmieniać instalację lub układ pomieszczeń.

      Co do pionów - o tym będę pisać - szybko ogarnęłam ze swoją wspólnotą i administracją, więc wymienili mi ten pion w mieszkaniu. Teraz już tak można - nie trzeba go ruszać w całej kamienicy, a można wymenić w konkretnym mieszkaniu.

      Racja z agencjami nieruchomości, prowizja też jest wysoka. Ale to zależy od potrzeb i tego, ile się daje sobie czasu na szukanie.

      A ze zdjęciami to sama prawda! Te najciekawsze często w ogóle nie występują w necie lub mają fatalne zdjęcia!

      Usuń

Instagram @mieszkaniewkamienicy

© Mieszkanie w kamienicy. Design by FCD.