8 lipca 2018

Czym się kierować przy zakupie mieszkania w kamienicy? | poradnik część 1



To zależy. Tak mogłaby brzmieć odpowiedź na pytanie, czym się kierować przy zakupie mieszkania w kamienicy. Ja nie chciałam usłyszeć takiej odpowiedzi, więc wszystkiego dowiedziałam się od zera i teraz mogę Wam podpowiedzieć, od czego zacząć. Gotowi?


Zacznijmy od początku - czy naprawdę chcesz kupić mieszkanie w kamienicy?


1. Inwestycja w ...?
Na początku myślałam, że szukam swoich czterech kątów już na długi czas. Wiecie, taka piękna wizja skrzypiącej podłogi w idealnym stanie, zdobionych sztukaterii, które wcale nie zostały dziesięć razy zamalowane, oczywiście miejskie ogrzewanie (bo przecież nie piec elektryczny), a do tego przemili sąsiedzi dbające o swoje ukwiecone balkony. Wysokie okna i najlepiej retro meble, których właściciele chcą się pozbyć razem z mieszkaniem, bo swoje nowe kąty wolą urządzić w Ikei i Meblach Vox. W pobliżu park, lokalne warzywniaki i mała kawiarnia. Wizja. 

Bum. Wkracza życie. A raczej pani racjonalność we własnej osobie. 

Ostatecznie zabrnęłam w kierunku inwestycji (czy też tu widzicie WILKA Z WALL STREET).
I tak, to jest pierwsze pytanie, które warto sobie zadać.

Mieszkanie w kamienicy ma być inwestycją czy własnym M na całe życie?
Czy to zabezpieczenie na przyszłość? Lokata kapitału? Przeznaczysz je na wynajem?

Wreszcie - czy jesteś w stanie poczekać, aż znajdzie się wymarzone mieszkanie, czy musz (musicie) przeprowadzić transakcję szybko i bezboleśnie? (O tym, czy szukać na własną rękę, czy z agencją nieruchomości będzie później.)



2. Status rodzinny
Wiele zależy też od tego, czy macie już rodzinę, czy decydujecie się na zakup jako single. 
Przede wszystkim pozwalamy sobie odpowiedzieć sobie na pytanie o potrzeby i czas. Remont jest wymagający, formalności zabierają wiele godzin. Inna kwestia powiązana również z powyższym to metraż. Oczywiście, że super byłoby mieć 120 metrowe mieszkanie z tarasem, ale... czy na tym etapie w życiu? (Tu chyba przesadzam, bo w sumie jestem zdania, że gdyby warunki na to pozwalały, to z chęcią bym się zdecydowała na taką rezydencję :D)

3. Miasto
Prawda jest taka, jak w artykułach o cenach mieszkań. Mamy najprawdziwszy mieszkaniowy boom. Najdroższe mieszkania znajdziecie w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu. I nie dotyczy to tylko deweloperów, ale i rynku wtórnego. Dlatego część osób zastanawia się nad zakupem w miejscowościach obok lub oddalonych nie dalej niż 30-40 minut drogi samochodem (bądź pociągiem) od nazwijmy to "metropolii regionalnej" ;)

4. Lokalizacja w tymże mieście
Z mojej perspektywy ważne było to, aby mieszkanie znajdowało się w dobrym punkcie komunikacyjnym, co znaczy: tramwaje i autobusy w pobliżu, ale nie pod oknami. Co prawda hałas nie przeszkadza mi zasnąć jak kamień, ale komfort życia tuż przy głównym trakcie decydowanie spada. Przez jakiś czas wynajmowałam mieszkanie we Wrocławiu przy ul. Białoskórniczej i faktycznie w pokoju od strony ulicy było głośno. 

Zwróćcie też uwagę, ile czasu zajmie Wam podróż z pracy czy uczelni lub do rynku, czy innego ważnego dla Was punktu w mieście.

Kolejna rzecz to dzielnica. Jak wszędzie, są różne - możemy je rozpatrywać w kategoriach: bezpieczne - niebezpieczne, zaniedbane - zadbane, przestrzeń inwestycji lub rewitalizacji i tak dalej.
We Wrocławiu możecie sobie zadawać pytania:
  • "czy Trójkąt jest niebezpieczny?", 
  • "czy na Śródmieściu jest gorzej niż na Trójkącie?", 
  • "czy Biskupin jest najdroższy?", 
  • "czy Nadodrze się zmienia, czy to tylko nowa hipsterska destynacja paru artystów?"
Choć dziś standardowe odpowiedzi włożyłabym raczej między bajki. 
Miejskie legendy są fajne, ale nie dajcie się w nie zbytnio wkręcić!



Mieszkanie w kamienicy - o czym warto pomyśleć przed zakupem?


5. Najbliższa okolica
- Czy śmietniki są blisko i w jakim są stanie?
Śmietniki tuż pod oknami będą śmierdzieć. To był jeden z powodów, dzięki któremu sama odrzuciłam jedno z mieszkań. Zdaję sobie sprawę, że dla części społeczeństwa całe kamienice i mieszkania w nich śmierdzą, ale hej, skoro tu jesteście, to raczej nie należycie do tego grona? 

- Jak wygląda podwórko?
Czy ktoś o nie dba? Czy należy do wspólnoty mieszkaniowej? Czy może do miasta (gminy)?
Czy są tam ławeczki okupowane już od godziny 12:00 przez plotkujące sąsiadki, czy może wędrowców życia z piwem w dłoniach? 

- Jaka droga prowadzi do drzwi wejściowych?
Od podwórka, czy od frontu ulicy? Czy jest oświetlona? Czy przechodzisz obok ksero 24h aka sklep z dopalaczami (choć ciszej ostatnio o nich w mediach, to nadal funkcjonują!) albo restauracji wietnamskiej, której intensywne zapachy będą się roznosić po całym Twoim odpicowanym mieszkanku?

- Czy obok są restauracje / puby / kluby? 
Ekipa ze wspólnoty będzie wiedzieć, czy mają pozwolenie na sprzedaż alkoholu. W ogóle wspólnota będzie wiedzieć o nich wszystko - także to, czy zalegają z czynszem, jak się na co dzień z nimi dogaduje i czy przez 30 lat mieszkania w tej kamienicy coś im się specjalnie naprzykrzało.

- Czy kamienica znajduje się w ciągu kamienic, czy doklejony jest do niej blok z okresu PRLu? A może stoi osamotniona, a wokół niej jest wolna przestrzeń?
Tutaj opcji jest niemal tyle, ile historii niosą ze sobą kamienice.
Jeżeli coś obok niej było wyburzone lub został do niej dołączony blok, warto zapytać o dane dotyczące konstrukcji budynku - czy nie została naruszona.

Jeżeli za oknami jest dziura w ziemi, a lokalizacja znajduje się blisko centrum, możecie być pewni, że szybko znajdzie się deweloper, który zaanektuje działkę na "komfortowe apartamenty w sercu miasta", "nowoczesną oazę w zabytkowej dzielnicy", "wygodne lofty nad rzeką" itp. A co się z tym wiąże? Minimum dwa lata budowy pod oknami. 
Ale to ma też swój plus - jeżeli pojawiają się nowe inwestycje, to znaczy, że dzielnica się rozwija, powstaną nowe restauracje i sklepy czy punkty usługowe.



6. Parking
Ja nie mam samochodu i poruszam się po mieście pieszo lub komunikacją zbiorową, więc dla mnie to nie było istotne kryterium. Mieszkanie w centrum wiąże się z tym, że może być problem z parkingiem - ale to nic nowego.

7. Budynek
Mnie marzyła się stara kamienica, która miałaby klatkę schodową jak ze snów i pięknie poddaną renowacji elewację. Wiedziałam jednak, że mieszkanie w kamienicy to KOMPROMISY. Chyba, że ma się w kieszeni do wydania 1,5 mln ;) Jeśli nie, trzeba liczyć się z tym, że wspólnota mieszkaniowa spłaca właśnie remont dachu, więc klatka schodowa musi poczekać na swoje lepsze czasy co najmniej 5 lat. Albo np. mieszkanie jest mniejsze, za to w dogodniejszej lokalizacji lub wręcz przeciwnie - jest większe niż zakładałaś/łeś wcześniej, ale do kapitalnego remontu i z wysokim czynszem. Albo ma ogrzewanie elektryczne. Brakuje w nim łazienki. Tylko 30% mieszkań jest wykupionych, a reszta to mieszkania komunalne. Generalnie - im więcej wiesz o samym budynku, tym lepiej.

Tutaj na pewno musimy sprawdzić, jak wspólnota jest zarządzana, jakie remonty i kiedy zostały wykonane, jaki jest stan techniczny budynku, jaki jest np. plan zagospodarowania przestrzennego okolicy, czy obszar podlega rewitalizacji, a może już jest objęty ochroną zabytków. Wreszcie - czy mieszkania są wykupione przez prywatnych właścicieli, czy może część z nich należy do miasta. 

Kolejną sprawą jest tutaj grunt - może być własnościowy, a może być oddany w wieczyste użytkowanie.

A na koniec...


Na końcu zapytajcie siebie, czy na pewno mieszkanie w kamienicy jest tym, czego szukacie. To piękne marzenie, tak jak pisałam Wam w poprzednim tekście, ale i ogromne wyzwanie. 

W części 2 skupię się już na elementach, na które warto zwrócić uwagę już w samym mieszkaniu, czyli np. piętro, okna, drzwi, podłogi i... sąsiedzi ;) W następnej poruszę sprawy formalne - to również ważne czynniki, kształtujące ostateczną decyzję.

2 komentarze

  1. O kurczę! Tyle rzeczy, że od samego czytania może rozboleć głowa :D

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. A co dopiero, kiedy to staje się prawdziwym życiem!

      Usuń

Instagram @mieszkaniewkamienicy

© Mieszkanie w kamienicy. Design by FCD.